Ist die Mietpreisbremse wirklich wirkungslos? Was über 1.000 Verfahren zeigen

Es ist August 2026 und es ist Wahlkampf in Berlin. Wer in diesen Wochen durch die Stadt fährt, kommt an einem Thema kaum vorbei: Laternenmasten, Litfaßsäulen und Haltestellen sind gesäumt mit Plakaten der Parteien – und auffällig viele versprechen im Kern dasselbe: bezahlbare Mieten.

Mal ist es der Ruf nach mehr Neubau, mal nach einem neuen Mietendeckel, andernorts nach schärferer Kontrolle des Bestehenden – bis hin zur „Mietenpolizei“ mit Bußgeldern von bis zu 100.000 Euro. Die Miete ist zum Leitmotiv des Berliner Wahlkampfs geworden.

Berlin steht damit exemplarisch für eine Debatte, die seit Jahren auch im Bund geführt wird. Was hier plakatiert wird, beschäftigt angespannte Wohnungsmärkte von Hamburg über Köln bis München. Wie sich der Preisdruck auf dem Wohnungsmarkt bändigen lässt, ist zu einer der sozialpolitischen Grundfragen unserer Zeit geworden. Gestritten wird dabei weniger über das Ziel als über den besten Weg dorthin. Die diskutierten Ideen bedienen die ganze Bandbreite, von ambitionslos bis vielversprechend, und doch ist zu befürchten: Gravierende Änderungen sind kaum, jedenfalls nicht zeitnah zu erwarten. Sie stehen unter dem Vorbehalt neuer Gesetze, bundesrechtlicher Öffnungsklauseln oder einer langwierigen politischen Einigung.

Fast paradox mutet es an, dass parallel dazu längst ein Instrument existiert, das genau an dieser Stelle ansetzt – und zwar seit 2015. Die Mietpreisbremse führt in der Durchsetzungspraxis ein erstaunliches Schattendasein, obwohl sie unmittelbar geltendes Recht ist und derzeit keiner weiteren politischen Einigung bedarf.

Dabei tut sich eine Schlucht auf: Auf der einen Seite stehen vermeintlich feststehende Erkenntnisse über die Regelung – sie sei kompliziert, löchrig und im Ergebnis wirkungslos. Auf der anderen Seite steht die Rechtsprechungspraxis, die womöglich ein differenzierteres Bild zeichnet.

Das ist Anlass für eine Einordnung: Weshalb wird die Mietpreisbremse nur stiefmütterlich zur Anwendung gebracht – und wird sie zu Recht so oft als wirkungslos abgetan?

Die folgenden Überlegungen speisen sich aus der Erfahrung aus über 1.000 geführten Mietpreisbremseverfahren. Sie fallen in eine Zeit, in der sich der Wohnungsmarkt insbesondere größerer Städte immer weiter anspannt als entspannt: In Berlin beispielsweise weist der neue Mietspiegel im Schnitt um die sieben Prozent höhere Mieten aus. Anstiege in dieser Größenordnung basieren auf unzähligen Mietvereinbarungen, die nach dem Gesetz eigentlich illegal sind, aber aufgrund des Hinnehmens durch Mieter:innen maßgebend für die Berechnung der aktuellen ortsüblichen Vergleichsmiete werden.

Die Bremse wirkt dort, wo sie durchgesetzt wird

Ein verbreiteter Einwand lautet, die Mietpreisbremse sei ein „zahnloses“ Gesetz, da sie aufgrund ihrer Komplexität und Ausnahmeregelung ohnehin fast nie eingreife. Zwar sind Verstöße häufig – denn die Versuchung, es als Vermieter:in „einmal zu probieren“, wohnt der Regelung mangels Sanktionsmechanismus inne. Doch spätestens vor Gericht funktioniert die Regelung häufig ohne größere Probleme.

Bemerkenswert ist die Entwicklung in Städten mit hohem Verfahrensaufkommen. Dort, wo die Mietpreisbremse in größerer Zahl durchgesetzt wird – Berlin dürfte das Paradebeispiel sein –, stellt sich erfahrungsgemäß auch auf Vermieterseite eine faktische, wenn auch naturgemäß erzwungene Akzeptanz ein. Die rechtliche Bewertung typischer Konstellationen ist inzwischen weitgehend geklärt, das Prozessrisiko auf beiden Seiten mit der entsprechenden Expertise kalkulierbar. In der Folge lenken viele Vermieter:innen frühzeitig ein. Nur eine kleine Gruppe von „Hardlinern“ schöpft noch regelmäßig den gesamten Instanzenzug aus. Diese Beobachtung ist auch deshalb relevant, weil professionelle Vermieter:innen das Mietverhältnis ohnehin mit einer gewissen sachlichen Distanz führen: Das Bestehen auf Einhaltung der Vorschriften ist für sie keine persönliche Kränkung, sondern Teil des Geschäfts.

Verbreitete Missverständnisse

Ein Großteil der Fälle, in denen Mieter überhöhte Mieten zahlen, geht nicht auf eine tatsächliche Ausnahme, sondern auf ein Missverständnis über deren Reichweite zurück. Immer wieder begegnen einem dieselben Fehlvorstellungen:

• Bei einem befristeten Mietvertrag gelte die Mietpreisbremse nicht.
• Bei einer möblierten Wohnung gelte sie nicht – oder es dürfe ein beliebig hoher Möblierungszuschlag verlangt werden.
• Für ein WG-Zimmer gelte sie nicht.
• Für einen Untermietvertrag gelte sie nicht.
• Ein bloßer Hinweis auf Modernisierungen setze die Bremse außer Kraft.
• Vermieter dürften stets dieselbe Miete verlangen wie im vorangegangenen Mietverhältnis.

In dieser Pauschalität trifft keine dieser Aussagen zu. Weder die Befristung noch der Zuschnitt als WG- oder Untermietverhältnis führt aus dem Anwendungsbereich heraus. Eine Möblierung begründet keine generelle Ausnahme; ein Zuschlag muss der Höhe nach nachvollziehbar und angemessen sein und lässt sich nicht beliebig ansetzen. Und die frühere Vormiete ist nur unter engen Voraussetzungen maßgeblich, nicht als genereller Freibrief. Diese Fallgruppen sollten also gerade kein Grund sein, auf eine Prüfung zu verzichten – im Gegenteil. Dennoch scheinen die manifestierten Mythen faktisch dazu zu führen, dass Ansprüche erst gar nicht geprüft oder geprüft gelassen werden.

Die Mär von der unregulierten „Kurzzeitvermietung“

Wo eine Regulierung hypothetisch eingreifen könnte, liegt seitens der Vermieter:innen der wirtschaftliche Anreiz nahe, in vermeintlich unregulierte Bereiche auszuweichen. Vermieterseitig zeigt sich das im Bemühen, Ausnahmetatbestände zu „aktivieren“. Ein besonders anschauliches Beispiel ist die Vermietung zum „vorübergehenden Gebrauch“ (§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB), die die Anwendung der Mietpreisbremse ausschließt, sofern sie denn rechtlich vorliegt.

Der entscheidende Punkt: Der Gesetzgeber hat diesen Tatbestand sehr restriktiv gefasst. In der öffentlichen Wahrnehmung, beflügelt durch bestenfalls missverständliche Berichterstattung, herrscht dagegen ein deutlich weiter gefasstes Verständnis. Tatsächlich liegt ein echter Fall des vorübergehenden Gebrauchs in vielen Konstellationen, in denen er behauptet wird, gar nicht vor.

Auch hier müsste eigentlich gelten: Wer sich mit einem solchen Etikett konfrontiert sieht, sollte es daher nicht als endgültige Absage verstehen, sondern als eine Rechtsbehauptung, die es im Detail zu überprüfen lohnt.

Hemmnisse auf Seiten der Mieter:innen

Dass die Mietpreisbremse trotz häufiger Verstöße noch immer zu selten genutzt wird, dürfte weniger mit dem Gesetz an sich als mit zwei Hürden auf Seiten der Mieter:innen zu tun haben. Die erste ist schlicht fehlendes Wissen – über die Existenz der Bremse ebenso wie über ihr tatsächliches Funktionieren. Die zweite ist emotionaler Natur: die Sorge, sich durch das Geltendmachen eigener Rechte Nachteile im laufenden Mietverhältnis einzuhandeln.

Dieser Sorge lässt sich rechtlich klar begegnen. Die Geltendmachung der Mietpreisbremse berührt die übrigen gegenseitigen Rechte und Pflichten im Mietverhältnis nicht. Insbesondere berechtigt sie Vermieter:innen nicht zur Kündigung. Das nachträgliche „Erfinden“ von Kündigungsgründen wäre rechtsmissbräuchlich und kann sogar strafrechtlich relevant sein; ernsthaft betrieben wird dies erfahrungsgemäß nur in absoluten Ausnahmefällen – und dort ohne Erfolg. Die Rüge einer überhöhten Miete ist damit kein riskanter Affront, sondern die schlichte Wahrnehmung eines gesetzlich vorgesehenen Rechts.

Fazit

Die Mietpreisbremse funktioniert im Grundsatz und ihr Potenzial wird weithin unterschätzt. Sie ist deutlich tauglicher als ihr Ruf vermuten lässt. Das hat zur Folge, dass sie seit ihrer Einführung 2015 vor allem an der Durchsetzung krankt – nicht an der materiellen Regelung.

Lücken gibt es ohne Frage auch. Mit etwas mehr Detail-Interesse des Gesetzgebers für die praktischen Problemkonstellationen ließen sich einzelne, rechtspolitisch schwer nachvollziehbare Ergebnisse vermeiden. Die Zurückhaltung bei ihrer Inanspruchnahme vermag das dennoch nicht zu rechtfertigen.

Dass ausgerechnet der Autor zu diesem Ergebnis gelangt, mag wenig überraschen. Es drängt sich aber schlicht auf: Die finanzielle Last vieler Mieterinnen und Mieter ist evident – und wenn es dafür bereits ein rechtliches Ventil gibt, dann sollte es auch genutzt werden. Solange mangels politischer Einigkeit kein effizienteres Mittel zur Verfügung steht, gilt daher: Die Mietpreisbremse sollte geprüft oder geprüft gelassen werden.

Man stelle sich vor, sämtliche Mieter:innen würden gegen zu hohe Mietvereinbarungen vorgehen: Das Mieten-Problem wäre mit Sicherheit nicht gelöst. Dennoch könnte eine unmittelbare Verbesserung der finanziellen Lebensumstände einer signifikanten Anzahl an Menschen erreicht werden. Gleichzeitig würde damit ein gesellschaftliches Signal einhergehen: Wer den Mietmarkt als Spielwiese für spekulative Renditemaximierung begreift, muss mit hoher Wahrscheinlichkeit damit rechnen, in die gesetzlichen Schranken verwiesen zu werden.

Die Erfahrung aus dem Gerichtssaal jedenfalls zeigt: Viele Mieter:innen müssten eigentlich deutlich weniger Miete zahlen, als sie das Monat für Monat tun.