Wie kann ich meine Miete senken? Was die Mietpreisbremse in Berlin & Co. bringt

Zahlen Sie womöglich mehr Miete, als gesetzlich erlaubt ist? Damit sind Sie nicht allein: In vielen deutschen Ballungsräumen liegen die Neuvertragsmieten oberhalb der zulässigen Grenze. Die Mietpreisbremse gibt Ihnen als Mieterin oder Mieter das Recht, eine zu hohe Miete auf das erlaubte Maß zurückzuführen und einen Teil des zu viel gezahlten Geldes zurückzuholen.

Der eigene Geldbeutel ist dabei nur die eine Seite. Setzen viele Menschen überhöhte Mieten konsequent nach unten, kann das langfristig sogar das gesamte Mietniveau einer Stadt bremsen. Die Frage „Wie bekomme ich meine Miete runter?“ stellt sich in Berlin genauso wie in München, Frankfurt, Köln, Stuttgart oder Leipzig – und die Antwort heißt in vielen dieser Städte: Mietpreisbremse. Etwas zugespitzt lässt sich deshalb sagen, die eigene Miete zu drücken ist beinahe eine Bürgerpflicht.

Wie lässt sich die eigene Miete überhaupt senken?

Wenn Sie eine Wohnung neu angemietet haben und den Verdacht hegen, dass die Miete zu hoch angesetzt ist, lautet der erste Schritt: prüfen, ob in Ihrem Wohngebiet die Mietpreisbremse überhaupt gilt. Wo sie greift, darf die Miete bei einer Neuvermietung grundsätzlich höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Von dieser Grundregel gibt es allerdings mehrere gesetzliche Ausnahmen – etwa bei einer bereits höheren Vormiete, bei Neubauten oder bei umfassend modernisierten Wohnungen.

Ob Ihre Miete rechtlich zu hoch ist, lässt sich deshalb nicht an der reinen Höhe ablesen. Ausschlaggebend sind unter anderem die ortsübliche Vergleichsmiete für Ihre Wohnung, der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses, eine eventuelle Vormiete, durchgeführte Modernisierungen, das Baujahr des Gebäudes sowie weitere gesetzliche Ausnahmetatbestände. Steht ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse fest, können Sie gegenüber der Vermieterseite die zulässige Miete geltend machen und unter bestimmten Voraussetzungen bereits gezahlte überhöhte Beträge zurückverlangen.

Was bringt eine Mietsenkung finanziell wirklich?

Auch eine auf den ersten Blick kleine monatliche Ersparnis summiert sich über die Jahre beträchtlich. Ein Rechenbeispiel: Angenommen, eine Wohnung ist monatlich 250 Euro teurer vermietet, als es die Mietpreisbremse erlauben würde. Wird die Miete erfolgreich um diese 250 Euro gesenkt, ergibt das eine Ersparnis von 250 Euro mal zwölf Monaten, also 3.000 Euro pro Jahr. Besteht das Mietverhältnis danach noch fünf Jahre fort, kommen allein aus der künftigen Absenkung 15.000 Euro zusammen.

Dazu können die bereits zu viel gezahlten Beträge kommen, die sich unter Umständen zurückfordern lassen. Die Frage „Kann ich meine Miete senken?“ ist wirtschaftlich also oft weit bedeutsamer, als viele Mieterinnen und Mieter zunächst vermuten.

Welcher Zusammenhang besteht zwischen meiner Miete und dem Mietspiegel?

In zahlreichen Städten und Gemeinden entsteht der Mietspiegel auf Basis tatsächlich vereinbarter oder geänderter Mieten. Aus einer Vielzahl von Mietverhältnissen ermitteln spezialisierte Dienstleister oder Behörden, welche Mieten für vergleichbare Wohnungen üblich sind. Diese ortsübliche Vergleichsmiete ist im Mietrecht ein zentraler Bezugspunkt – unter anderem für Mieterhöhungen in laufenden Mietverhältnissen und für die Berechnung der zulässigen Miethöhe im Rahmen der Mietpreisbremse.

Daraus ergibt sich ein oft übersehener Kreislauf: Hohe Mieten können mittelbar dazu beitragen, dass auch die ortsübliche Vergleichsmiete steigt. Ein höherer Mietspiegel wiederum schafft Raum für weitere Mieterhöhungen und teurere Neuvermietungen. Vereinfacht gesagt: Hohe Mieten führen zu einem höheren Vergleichsmietniveau, dieses zu höheren zulässigen Mieten – und damit zu weiteren Mietsteigerungen.

Kann eine einzelne Mietsenkung den Mietspiegel beeinflussen?

Klar ist: Eine einzelne Absenkung verändert den Berliner Mietspiegel nicht, und nicht jedes Mietverhältnis fließt überhaupt in eine Mietspiegelerhebung ein. Und doch gilt: Wird eine überhöhte Miete erfolgreich auf das rechtlich zulässige Niveau gebracht, besteht dieses Mietverhältnis anschließend dauerhaft mit einer niedrigeren geschuldeten Miete fort.

Nehmen viele Mieterinnen und Mieter ihre Rechte aus der Mietpreisbremse tatsächlich wahr, können die niedrigeren Mieten daher indirekt auch jenes Mietniveau prägen, das künftigen Mietspiegeln zugrunde liegt. Der Mechanismus: Überhöhte Mieten werden gesenkt, niedrigere Mieten prägen das Niveau, der Mietspiegel steigt womöglich langsamer – und der Spielraum für weitere Erhöhungen schrumpft. Der Effekt einer einzelnen Senkung ist dabei minimal. In der Summe vieler Mietverhältnisse macht es aber sehr wohl einen Unterschied, ob überhöhte Mieten durchgesetzt oder stillschweigend weitergezahlt werden.

Warum die Mietpreisbremse nur greift, wenn Mietende aktiv werden

Die Mietpreisbremse sorgt nicht von selbst dafür, dass ein Vermieter eine überhöhte Miete reduziert. Mieterinnen und Mieter müssen grundsätzlich selbst tätig werden und ihre Ansprüche geltend machen. Genau hier liegt das strukturelle Problem: Wird eine möglicherweise unzulässige Miete nie geprüft oder gerügt, wird sie faktisch einfach weitergezahlt. Der Mieterschutz steht dann zwar auf dem Papier, entfaltet im konkreten Mietverhältnis aber keine Wirkung.

Je mehr Mietende ihre Ansprüche tatsächlich prüfen und berechtigte Forderungen durchsetzen, desto stärker kann die Mietpreisbremse ihren eigentlichen Zweck erfüllen.

Ist Miete senken also eine Bürgerpflicht?

Eine rechtliche Verpflichtung, gegen eine womöglich überhöhte Miete vorzugehen, gibt es natürlich nicht. Niemand muss seinen Mietvertrag überprüfen lassen oder einen Anspruch gegen die Vermieterseite erheben – jede und jeder hat eigene Beweggründe. Und dennoch lässt sich der Gedanke zuspitzen: Wer eine überhöhte Miete senkt, spart zuerst einmal selbst und verhindert zugleich, dass eine möglicherweise rechtswidrige Miethöhe dauerhaft zur Normalität wird.

Die eigene Mietsenkung ist damit nicht nur eine private Finanzentscheidung. Nehmen viele Mietende ihre Rechte wahr, kann das mittelbar dazu beitragen, den Anstieg des allgemeinen Mietniveaus zu dämpfen – nicht, weil Mieterinnen und Mieter für die Entwicklung des Wohnungsmarkts verantwortlich wären, sondern weil Mieterschutz nur dann real wirkt, wenn bestehende Rechte auch genutzt werden. Gemeinsam haben Mietende hier einen Einfluss, den die einzelne Person allein nie ausüben könnte.

Wie bekomme ich meine Miete konkret runter?

Wer die eigene Miete überprüfen möchte, sollte vor allem diese Fragen klären: Gilt für meine Wohnung überhaupt die Mietpreisbremse? Wie hoch ist die ortsübliche Vergleichsmiete? Liegt meine vereinbarte Miete über der zulässigen Grenze? Kann sich die Vermieterseite auf eine gesetzliche Ausnahme berufen? Wie hoch fiele meine mögliche monatliche Mietsenkung aus? Lässt sich bereits gezahlte Miete zurückfordern? Und welche Kosten sowie welches Risiko entstehen bei der Durchsetzung?

Erst aus dem Zusammenspiel dieser Punkte ergibt sich, ob sich Ihre Miete tatsächlich senken lässt und wie groß der wirtschaftliche Vorteil wäre.

Fazit: Miete runter – und vielleicht steigt sie auch für andere langsamer

Wer seine Miete erfolgreich senkt, profitiert zuerst selbst: Eine niedrigere Monatsmiete bedeutet über mehrere Jahre erhebliche Einsparungen, dazu kommt womöglich die Rückforderung überzahlter Beträge. Doch Mietpreise stehen nicht für sich allein. Sie prägen Vergleichsmieten und Mietspiegel und beeinflussen damit, welche Mieten künftig überhaupt verlangt werden dürfen.

Eine einzelne Senkung macht Berlin nicht günstiger. Prüfen jedoch viele Mieterinnen und Mieter ihre überhöhten Mieten und setzen berechtigte Ansprüche durch, kann das mittelbar das allgemeine Mietniveau beeinflussen. Die Masse macht's. Die Frage „Wie bekomme ich meine Miete runter?“ ist deshalb mehr als eine Frage des eigenen Kontostands – und der erste Schritt ist immer, prüfen zu lassen, ob die Mietpreisbremse greift und welche Mietsenkung in Ihrem Fall möglich wäre.