Brauche ich einen Anwalt oder eine Anwältin für die Mietpreisbremse? Oder kann ich das auch selber?

Viele Mieterinnen und Mieter versuchen zunächst selbst, ihre Rechte aus der Mietpreisbremse durchzusetzen. Sie schauen in den Mietspiegel, berechnen eine mögliche Vergleichsmiete und schreiben ihrem Vermieter, dass die vereinbarte Miete aus ihrer Sicht zu hoch ist. Das kann durchaus funktionieren. Nicht jeder Fall muss sofort beim Anwalt landen. Manchmal erkennt der Vermieter die Forderung an oder es lässt sich zumindest klären, warum eine bestimmte Miete verlangt wird.

Häufig beginnt die eigentliche Schwierigkeit aber erst nach dem ersten Schreiben. Der Vermieter oder die Hausverwaltung reagiert überhaupt nicht. Die Hausverwaltung vertröstet. Die Berechnung wird pauschal zurückgewiesen. Plötzlich soll die Vormiete viel höher gewesen sein. Oder es heißt, die Wohnung sei modernisiert oder „kernsaniert“ worden und deshalb gelte die Mietpreisbremse angeblich nicht.

Spätestens dann fragen sich viele Mieter: Kann ich die Mietpreisbremse noch selbst durchsetzen oder sollte ich jetzt einen Anwalt einschalten?

Eine allgemeine Grenze gibt es dafür nicht. Es gibt aber einige ziemlich deutliche Warnzeichen dafür, dass aus einer einfachen Mietprüfung inzwischen ein echter rechtlicher Streit geworden ist.

Brauche ich für die Mietpreisbremse überhaupt einen Anwalt?

Grundsätzlich nein. Mieterinnen und Mieter dürfen ihre Rechte selbstverständlich selbst geltend machen. Es besteht keine allgemeine Pflicht, für die Mietpreisbremse einen Rechtsanwalt oder eine Rechtsanwältin einzuschalten.

Gerade am Anfang versuchen es deshalb viele zunächst selbst. Sie prüfen, ob die Mietpreisbremse an ihrem Wohnort gilt, ermitteln anhand des Mietspiegels die ortsübliche Vergleichsmiete und vergleichen diese mit ihrer eigenen Nettokaltmiete. Manche lassen sich auch bei der Formulierung des Schreibens von Bekannten unterstützen. Ergibt sich eine erhebliche Differenz, kann der nächste Schritt darin bestehen, gegenüber dem Vermieter die Miethöhe zu beanstanden und die eigenen Rechte geltend zu machen.

Die Mietpreisbremse kann grundsätzlich einfach so – ohne anwaltliche Unterstützung – durchgesetzt werden. Die entscheidende Frage ist deshalb häufig nicht: „Brauche ich für die Mietpreisbremse einen Anwalt oder eine Anwältin?“, sondern: „Ab welchem Punkt wird mein Fall so streitig oder kompliziert, dass anwaltliche Unterstützung sinnvoll wird?“

Wann kann ich die Mietpreisbremse noch selbst durchsetzen?

Je übersichtlicher der Sachverhalt ist, desto eher können Mietende zunächst selbst tätig werden. Das kann beispielsweise der Fall sein, wenn die Wohnung eindeutig in einem Gebiet mit Mietpreisbremse liegt, ein Mietspiegel vorhanden ist und keine offensichtlichen Hinweise auf Besonderheiten wie einen Neubau oder eine umfassende Modernisierung bestehen. Auch ein erstes Schreiben an den Vermieter muss nicht zwangsläufig von einem Rechtsanwalt kommen. Entscheidend ist allerdings, was danach passiert.

Reagiert der Vermieter sachlich und liefert nachvollziehbare Informationen, lässt sich der Fall möglicherweise weiter einordnen. Wird die Forderung dagegen ignoriert oder entsteht Streit über rechtlich entscheidende Tatsachen, verändert sich die Situation.

Dann geht es nicht mehr nur darum, einen Mietspiegel abzulesen. Es muss beurteilt werden, ob die Einwände des Vermieters rechtlich tragen, welche Tatsachen bewiesen werden müssen und wie der Anspruch weiter durchgesetzt werden kann. Manchmal kommen auch Fristen ins Spiel. 

Vor allem müssen Antworten auf die folgenden, häufig auftretenden Situationen gefunden werden. 

1. Vermieter oder Hausverwaltung reagieren nicht

Das dürfte eine der häufigsten und frustrierendsten Situationen sein: Man hat sich mit der Mietpreisbremse beschäftigt, die eigene Miete geprüft und dem Vermieter oder der Hausverwaltung geschrieben – und es passiert nichts.

Vielleicht wird das Schreiben vollständig ignoriert. Vielleicht bestätigt die Hausverwaltung lediglich den Eingang. Vielleicht heißt es mehrfach, die Angelegenheit werde „geprüft“ oder man müsse zunächst mit dem Eigentümer Rücksprache halten. Danach hört man wochen- oder monatelang nichts mehr.

Gerade bei größeren Hausverwaltungen kann außerdem der Eindruck entstehen, dass niemand wirklich zuständig ist: Auf E-Mails kommen nur allgemeine Antworten, telefonisch wird auf eine andere Abteilung verwiesen oder die eigene Forderung verschwindet scheinbar irgendwo im internen Bearbeitungsprozess.

Dass Vermieter oder Hausverwaltung nicht reagieren, bedeutet aber nicht, dass der Anspruch aus der Mietpreisbremse unbegründet ist. Ebenso wenig muss man sich unbegrenzt vertrösten lassen.

Entscheidend ist vielmehr, was bereits geltend gemacht wurde, welche Fristen laufen und welcher nächste Schritt sinnvoll ist. Spätestens wenn mehrere eigene Schreiben keine ernsthafte Reaktion auslösen oder die Hausverwaltung das Anliegen erkennbar nicht bearbeitet, kann anwaltliche Unterstützung sinnvoll werden.

Ein Anwalt kann dann nicht nur erneut schreiben, sondern vor allem prüfen, welche Ansprüche tatsächlich bestehen, was bereits wirksam geltend gemacht wurde und wie die Forderung weiter durchgesetzt werden kann.

2. Der Vermieter lehnt die Mietpreisbremse einfach ab

Etwas anders liegt der Fall, wenn der Vermieter zwar antwortet, die Forderung aber schlicht zurückweist. Typische Aussagen können beispielsweise lauten:

„Die Mietpreisbremse ist hier nicht anwendbar.“

Oder:

„Die vereinbarte Miete ist rechtmäßig.“

Damit ist die Angelegenheit natürlich nicht automatisch erledigt. Entscheidend ist, warum der Vermieter die Forderung zurückweist. Nennt er konkrete Tatsachen? Beruft er sich auf eine gesetzliche Ausnahme? Ist seine Berechnung nachvollziehbar? Oder handelt es sich lediglich um eine pauschale Behauptung?

Gerade an diesem Punkt kann anwaltliche Unterstützung einen erheblichen Unterschied machen. Denn nun muss nicht mehr nur die eigene Berechnung vorgenommen, sondern die Argumentation der Gegenseite rechtlich bewertet werden.

3. Plötzlich soll die Vormiete viel höher gewesen sein

Ein besonders häufiger Streitpunkt ist die Vormiete. Die Mietpreisbremse bedeutet nicht in jedem Fall, dass die neue Miete zwingend auf zehn Prozent oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt ist. Unter bestimmten Voraussetzungen kann eine bereits zuvor zulässigerweise geschuldete höhere Vormiete relevant sein.

Für Mieter entsteht dann häufig ein Informationsproblem. Sie kennen ihren eigenen Mietvertrag und vielleicht den Mietspiegel. Was der Vormieter tatsächlich gezahlt hat und unter welchen Umständen diese Miete vereinbart wurde, wissen sie dagegen häufig nicht. Behauptet der Vermieter nun, die hohe Miete sei aufgrund der Vormiete zulässig, kann aus einem zunächst einfachen Fall schnell eine kompliziertere Auseinandersetzung werden. Dann muss unter anderem geprüft werden, welche Angaben der Vermieter gemacht hat, ob die behauptete Vormiete rechtlich überhaupt maßgeblich ist und welche weiteren Informationen benötigt werden.

4. Der Vermieter beruft sich auf Modernisierung oder Kernsanierung

Auch dieses Argument begegnet Mietern häufig:

„Die Wohnung wurde umfassend modernisiert. Deshalb gilt die Mietpreisbremse nicht.“

Das klingt zunächst einschüchternd. Rechtlich ist das aber keineswegs sicher. Nicht jede Renovierung, Sanierung oder Modernisierung führt dazu, dass die Mietpreisbremse nicht mehr gilt. Hier müssen dann weitere Informationen und Belege eingeholt werden sowie eine umfassende rechtliche Würdigung vorgenommen werden. Anwaltlicher Rat ist dann ratsam, wenn beurteilt werden soll, welche Informationspflichten bestehen und wie die erlangten Dokumente auszuwerten und deren Inhalte einzuordnen sind. 

Gerade wenn erhebliche Beträge auf dem Spiel stehen, kann hier eine anwaltliche Prüfung sinnvoll sein.

5. Vermieter und Mietpartei berechnen unterschiedliche Mietspiegelwerte

Nicht jeder Streit dreht sich um eine Ausnahme von der Mietpreisbremse. Manchmal sind sich beide Seiten sogar einig, dass grundsätzlich ein Mietspiegel anzuwenden ist – kommen aber trotzdem zu völlig unterschiedlichen Ergebnissen.

Dann kann beispielsweise darüber gestritten werden, in welches Mietspiegelfeld die Wohnung gehört, welche Ausstattungsmerkmale vorliegen, wie bestimmte Merkmale zu bewerten sind oder welche Wohnfläche zugrunde gelegt werden muss.

Bei einer kleinen Abweichung mag der wirtschaftliche Unterschied überschaubar sein. Liegen zwischen beiden Berechnungen dagegen mehrere hundert Euro im Monat, kann die rechtliche und tatsächliche Einordnung erhebliche Bedeutung bekommen.

Spätestens wenn sich der Streit nicht mehr durch einen einfachen Blick in den Mietspiegel lösen lässt, kann professionelle Unterstützung sinnvoll sein.

6. Der Vermieter liefert immer neue Begründungen

Ein weiteres Warnsignal ist eine Auseinandersetzung, die sich ständig verschiebt. Zunächst soll die Miete wegen einer Modernisierung zulässig sein. Nachdem dazu Fragen gestellt werden, wird plötzlich auf die Vormiete verwiesen. Später soll zusätzlich die Berechnung des Mietspiegels falsch sein. Das bedeutet nicht automatisch, dass die Argumente des Vermieters falsch sind. Es macht es für Mieter aber zunehmend schwierig, selbst zu beurteilen, welche Einwände tatsächlich relevant sind.

Je mehr tatsächliche und rechtliche Streitpunkte zusammenkommen, desto weniger ähnelt die Angelegenheit einer einfachen Mietprüfung – und desto mehr einem klassischen Rechtsstreit.

Das ist häufig ein guter Zeitpunkt, die Sache insgesamt rechtlich prüfen zu lassen, statt auf jedes neue Argument einzeln zu reagieren.

7. Sie haben das Gefühl, schlicht nicht ernst genommen zu werden

Nicht jedes Problem lässt sich an einem bestimmten Paragraphen festmachen. Manche Mieter und Mieterinnen erleben schlicht, dass ihre Schreiben über Monate nicht bearbeitet werden. Die Hausverwaltung verweist auf den Eigentümer, der Eigentümer auf die Hausverwaltung – die Hausverwaltung behauptet, sie kenne den Eigentümer nicht (kein Scherz, das taucht in der Beratungspraxis auf!). Auf konkrete Fragen kommen Textbausteine. Telefonisch wird etwas anderes gesagt als schriftlich.

Auch das kann ein Grund sein, über anwaltliche Unterstützung nachzudenken.

Denn irgendwann geht es nicht mehr darum, ein weiteres eigenes Schreiben zu formulieren. Es muss entschieden werden, wie der Anspruch tatsächlich weiterverfolgt wird und welche Konsequenzen gezogen werden, wenn die Gegenseite weiterhin nicht reagiert.

8. Spätestens wenn eine Klage im Raum steht, ändert sich die Situation

Der deutlichste Wendepunkt ist erreicht, wenn eine außergerichtliche Einigung nicht mehr realistisch erscheint und der Anspruch gegebenenfalls gerichtlich durchgesetzt werden muss.

Dann stellen sich zusätzliche Fragen: Was genau soll eingeklagt werden? Wie hoch ist der Anspruch? Welche Tatsachen müssen vorgetragen und gegebenenfalls bewiesen werden? Welche Unterlagen werden benötigt? Wie hoch sind die Prozesskosten und welches Risiko besteht? Wie regeln wir den Gerichtskostenvorschuss? Wie wird das Vorgehen finanziert?

Spätestens an diesem Punkt ist eine anwaltliche Beratung regelmäßig besonders naheliegend. Vor dem Amtsgericht besteht zwar in vielen mietrechtlichen Verfahren kein genereller Anwaltszwang. Das bedeutet aber nicht, dass ein Gerichtsverfahren ohne anwaltliche Vertretung in jedem Fall sinnvoll wäre.

„Ich darf mich selbst vertreten“ und „Ich sollte mich selbst vertreten“ sind zwei unterschiedlich Paar Schuhe.

Woran erkenne ich also den richtigen Zeitpunkt, um anwaltliche Unterstützung zu holen?

Eine starre Regel gibt es nicht. Als Orientierung kann man sich aber fragen, ob man den Fall selbst noch zuverlässig überblickt. Solange es darum geht, erste Informationen zusammenzutragen, den Mietspiegel zu prüfen und eine mögliche Überschreitung festzustellen, können viele Mieter zunächst selbst tätig werden. Der Punkt für anwaltliche Unterstützung rückt näher, wenn mindestens eines der folgenden Probleme auftritt:

• Der Vermieter oder die Hausverwaltung reagiert trotz Aufforderung nicht.
• Die Forderung wird ohne nachvollziehbare Begründung zurückgewiesen.
• Der Vermieter beruft sich auf eine höhere Vormiete.
• Es wird eine Modernisierung, Kernsanierung oder andere Ausnahme behauptet.
• Über die richtige Anwendung des Mietspiegels entsteht Streit.
• Die Gegenseite liefert wechselnde oder schwer überprüfbare Begründungen.
• Es geht um erhebliche Rückforderungsbeträge oder eine hohe monatliche Mietsenkung.
• Eine außergerichtliche Lösung scheint nicht mehr erreichbar.
• Eine Klage wird ernsthaft erwogen.

Je mehr dieser Punkte zusammenkommen, desto eher ist aus einer einfachen Prüfung ein rechtlicher Streit geworden.

Muss ich sofort klagen, wenn ich einen Anwalt einschalte?

Nein. Die Einschaltung eines Rechtsanwalts bedeutet nicht automatisch, dass am nächsten Tag Klage erhoben wird.

Im Gegenteil: Zunächst kann geprüft werden, wie die Rechtslage tatsächlich aussieht, welche Einwände des Vermieters berechtigt sind und welche Ansprüche sinnvoll weiterverfolgt werden können. Anschließend kann der Vermieter nochmals außergerichtlich zur Mietsenkung, Auskunft oder Rückzahlung aufgefordert werden. Manche Auseinandersetzungen lassen sich gerade dadurch lösen, dass die Forderung rechtlich präziser formuliert und deutlich wird, dass sie notfalls weiterverfolgt werden kann.

Erst wenn eine außergerichtliche Lösung nicht gelingt, stellt sich die Frage nach einem Gerichtsverfahren.

Was sollte ich einem Anwalt mitgeben?

Wer bereits selbst tätig geworden ist, sollte möglichst die bisherige Dokumentation vollständig aufbewahren, insbesondere sämtliche Schreiben und E-Mails zwischen Mieter, Vermieter und Hausverwaltung. Besonders wichtig ist der bisherige Schriftwechsel. Daraus lässt sich häufig schnell erkennen, welche Argumente bereits ausgetauscht wurden und worüber eigentlich gestritten wird.

Auch Nachweise darüber, wann Schreiben verschickt oder zugestellt wurden, können wichtig sein.

Ist ein Anwalt bei der Mietpreisbremse wirtschaftlich sinnvoll?

Das hängt wesentlich davon ab, um welchen Betrag gestritten wird und welche Kosten entstehen. Bei der Mietpreisbremse können allerdings schnell erhebliche wirtschaftliche Werte zusammenkommen.

Gerade bei größeren monatlichen Miet-Differenzen und hohen Rückzahlungen sollte deshalb nicht nur gefragt werden, was anwaltliche Unterstützung kostet. Ebenso relevant ist die Frage, welcher wirtschaftliche Anspruch möglicherweise nicht durchgesetzt wird, wenn die Angelegenheit nach dem ersten Widerstand des Vermieters liegen bleibt.

Fazit: Nicht jedes Problem braucht sofort einen Anwalt – aber irgendwann wird aus der Mietprüfung ein Rechtsstreit

Die Mietpreisbremse selbst zu prüfen und zunächst selbst gegenüber dem Vermieter geltend zu machen, ist grundsätzlich möglich. Nicht jeder Fall muss von Anfang an anwaltlich begleitet werden.

Der entscheidende Moment kommt häufig erst später. Der Vermieter reagiert nicht. Er lehnt die Mietsenkung ab. Er beruft sich auf Vormiete, Modernisierung oder andere Ausnahmen. Die Mietspiegelberechnung wird bestritten. Oder nach mehreren Schreiben ist schlicht klar, dass man selbst nicht mehr weiterkommt.

Dann hat sich die Situation verändert. Aus der Frage „Ist meine Miete eigentlich zu hoch?“ ist die Frage geworden: „Wie setze ich meinen Anspruch jetzt tatsächlich durch?“

Und genau das ist häufig der Punkt, an dem anwaltliche Unterstützung sinnvoll wird.

Wer bereits selbst versucht hat, die Mietpreisbremse durchzusetzen und nicht weiterkommt, sollte deshalb nicht automatisch davon ausgehen, dass die ablehnende Antwort des Vermieters das letzte Wort ist. Entscheidend ist, ob seine Argumente rechtlich tatsächlich tragen – und welche Möglichkeiten zur weiteren Durchsetzung bestehen.